Często jako biuro rachunkowe dostajemy pytania dotyczące nieruchomości, w których nasi przedsiębiorcy prowadzą na co dzień działalność np. w Lublinie. Jedną z powracających kwestii jest remont wynajmowanego lokalu. Czy koszty remontu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów czy należy je rozliczyć jako inwestycję w obcym środku trwałym?
Zacznijmy od przypomnienia art. 662-663 Kodeksu cywilnego, według którego koszty napraw wynajmowanej nieruchomości powinien pokrywać jej właściciel, jednak w praktyce na podstawie określonych ustaleń umownych, zdarzają się od tej zasady wyjątki, w których to najemca przeprowadza remont bez uzyskania zwrotu od podmiotu wynajmującego.
Z perspektywy księgowej na potrzeby rozliczenia podatkowego poniesionych nakładów koniecznym jest ustalenie ich charakteru – czy są to wydatki remontowe, czy może ulepszeniowe.
Remont czy ulepszenie?
Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł, a wydatki takie powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji (art. 16g ust. 13 ustawy o PDOP i art. 22g ust. 17 ustawy o PDOF). Wydatki na ulepszenie obcych środków trwałych stanowią podlegającą amortyzacji inwestycję w obcym środku trwałym.
Natomiast w myśl art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) remont należy rozumieć jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Jeżeli w wyniku nakładów poniesionych przez przedsiębiorcę przywrócony zostanie pierwotny stan techniczny i użytkowy lokalu (wykonane prace nie spowodują zmian w jego użytkowaniu, przeznaczeniu czy konstrukcji, nie wzrośnie jego wartość użytkowa) to będziemy mieli do czynienia z wydatkami remontowymi, które podlegają zaliczeniu bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. W każdym przypadku warunkiem takiego rozliczenia jest jednak wykazanie przez podatnika związku wydatku z osiągnięciem lub zachowaniem albo zabezpieczeniem przychodu.
Wyjątkiem będzie sytuacja, w której ponosimy nakłady – również te o charakterze remontowym – PRZED rozpoczęciem używania najmowanego lokalu na przystosowanie go do własnych potrzeb. W takim przypadku powstałaby inwestycja w obcym środku trwałym, a wydatki byłyby ujmowane w kosztach uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne. Wyjątek od takiego rozliczenia stanowi przypadek, gdy nakłady remontowe na wynajęty lokal nie przekraczają 10.000 zł – do tej kwoty one także podlegają zaliczeniu bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.
